Diferencias del derecho de tanteo y retracto

De entre todas las formas que hay de comprar casa, seguramente el derecho de tanteo y retracto sea de las menos conocidas. En este artículo analizamos en qué casos pueden tener aplicación estos derechos y cuáles son las diferencias entre ambos.

En efecto, la única diferencia entre tanteo y retracto reside en el momento en que el inquilino puede ejercerlos:

  • El derecho de tanteo se ejercita antes de producirse la compraventa. De este modo, el propietario está obligado a comunicar al arrendatario su intención de vender la casa, indicándole las condiciones en que pretende hacerlo. A partir de esta notificación, el inquilino dispone de 30 días para ejercer el derecho de tanteo y quedarse con el inmueble en el precio señalado.
  • El derecho de retracto, por su parte, surge cuando el propietario lleva a cabo la compraventa sin cumplir con su obligación de comunicar previamente la operación. En estos casos, el arrendatario dispone legalmente de un plazo de 30 días para ejercitar el derecho de retracto y quedarse con la vivienda en el mismo precio y condiciones en que se vendió. De este modo, a través de la demanda de retracto, el inquilino pasaría a sustituir al comprador dentro del contrato de compraventa, con sus mismos derechos y obligaciones.

Por tanto, ambos derechos son esencialmente lo mismo, siendo el de retracto una especie de garantía para cuando no se ha podido ejercer el derecho de tanteo.

Además de pagar el precio de venta, si ejerces el derecho de retracto deberás asumir las siguientes obligaciones, según el artículo 1518 del Código Civil:

  • Pagar los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo que se haya hecho para llevar a cabo la compraventa.
  • Asumir los gastos necesarios y útiles realizados en el inmueble vendido. Se trata, por tanto, de resarcir al primer comprador de aquellos gastos que de buena fe haya realizado en la vivienda adquirida.

Todas estas obligaciones tienen como finalidad que, al mismo tiempo que se protege al inquilino, no se cause perjuicio al propietario original ni al primer adquirente.

Los casos que hemos analizado podrían denominarse derechos de tanteo y retracto “legales”, ya que vienen directamente previstos en la ley como derechos del inquilino.

Sin embargo, existe también un tanteo y retracto “convencionales” o contractuales. Se trata de aquellos supuestos en que, mediante contrato, se pacta libremente que sean aplicables los derechos de tanteo y retracto a una determinada situación en la que no surgirían de forma automática.

Además de estos casos del ámbito privado, existen también unos derechos de tanteo y retracto públicos, que pueden ejercer las Administraciones por motivos urbanísticos. Estos supuestos vienen regulados en las distintas leyes urbanísticas de cada comunidad autónoma y tienen finalidades como la ejecución de planes urbanísticos, la garantía de un parque público de vivienda, etc.

 

Como puedes ver, el derecho de tanteo y el derecho de retracto son una forma especial de comprar casa que solo puede darse en el marco de un contrato de arrendamiento. Por tanto, es importante que, bien seas propietario o bien inquilino, lo tengas en cuenta a la hora de alquilar tu casa. Ante cualquier duda, consulta a un abogado y así evitarás llevarte sorpresas desagradables con tu compraventa

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