Tener una vivienda en alquiler puede ser tanto una fuente de ingresos estable como un mar de preocupaciones si los inquilinos dejan de pagar o causan daños a la propiedad, y justamente este miedo es el que a veces hace dudar a los propietarios de si realmente vale la pena alquilar su vivienda. Si no cumplen con su parte del contrato, esto puede suponerte complicaciones tanto económicas como legales, por lo que es mejor saber qué hacer en estos casos para proteger tus intereses y controlar la situación.
¿Qué hay que hacer cuando un inquilino no paga el alquiler?
Minimiza riesgos al alquilar
El primer paso para evitar riesgos al alquilar es elegir bien a los inquilinos, y un seguro de impago de alquiler es de gran ayuda para llevar a cabo este proceso. Aunque es difícil conocer a fondo a una persona antes de que entre a vivir en tu propiedad, hay ciertas estrategias para asegurarte de que los inquilinos potenciales son responsables y solventes.
Lo ideal es hacer siempre un análisis detallado de su situación financiera y solicitarles documentación que la respalde, como contratos de trabajo, nóminas recientes y declaraciones de la renta. En algunos casos, se puede pedir un aval que se comprometa a cubrir los pagos en caso de que tus arrendados no puedan hacerlo. Si el inquilino o la inquilina es autónomo/a, el proceso varía un poco, se suelen pedir las últimas declaraciones de IVA e IRPF para asegurar que es solvente y que cumple con sus obligaciones fiscales.
¿Y qué pasa si reciben prestaciones? En casos de subsidio de desempleo o pensiones, por ejemplo, se solicita el certificado de la seguridad social actualizado como beneficiario de la prestación y un justificante bancario del último abono de esta para verificar que los ingresos son suficientes para cubrir la renta. A pesar de ello, todo este esfuerzo tiene margen de error, y aquí es donde el respaldo de una aseguradora puede marcar realmente la diferencia.
Alquileres pendientes de pago
Según la cobertura que hayas elegido, el seguro de impago de alquiler puede cubrir la renta mensual durante un período determinado, generalmente entre 6, 9 o 12 meses. Así podrás seguir recibiendo ingresos mientras se resuelve la situación, tanto si es de manera amistosa como si se requieren acciones legales.
Asistencia Legal
Otra de las coberturas del seguro que puedes recibir es asesoramiento legal con aspectos vinculados al alquiler de tu vivienda, lo que es muy útil para resolver dudas sobre la redacción y los términos incluidos en el contrato de arrendamiento, los derechos y las obligaciones de las partes, o los pasos a seguir en caso de impago u otras situaciones complejas.
Si finalmente tuvieses que tomar acciones legales, el seguro puede cubrir gastos asociados, como honorarios de abogados, para que puedas centrarte en el proceso con tranquilidad. Estos pueden ser altos.
Actos vandálicos
Hay situaciones en las que los inquilinos pueden llegar a causar daños intencionadamente a la propiedad, como romper ventanas, puertas o muebles. En casos más graves, incluso se han llegado a dañar instalaciones de fontanería, el sistema eléctrico o electrodomésticos. Aunque quizá este tipo de comportamiento no es tan habitual, si se llega a este punto el seguro también puede cubrir la reparación de ciertos daños causados por actos de vandalismo.
Gastos de cerrajería
Se hayan ido los inquilinos finalmente por su propia voluntad o hayan sido desahuciados, siempre es aconsejable cambiar las cerraduras de la vivienda por seguridad. Nunca sabes si pueden seguir teniendo copias de las llaves o a quién pueden habérselas dado en algún momento. Por este motivo, los gastos de cerrajería también pueden estar incluidos en la póliza contratada.
Pasos a seguir si tus inquilinos dejan de pagar el alquiler
En muchos casos, el impago puede deberse a un imprevisto puntual que tiene fácil solución en unos días, aunque es mejor que actúes rápido para evitar que la situación empeore. Ten en cuenta que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que, salvo que se pacte algo distinto entre las partes, el pago de la mensualidad debe realizarse en los siete primeros días del mes.
1. Avisa a tu aseguradora
Antes de nada, informa a tu aseguradora sobre la situación, te asesorarán en cada paso del proceso para que puedas gestionarlo de la mejor manera posible. Ten en cuenta que muchos contratos de seguro tienen un plazo específico para notificar el impago de rentas, es lo primero que tienes que mirar para evitar sorpresas. Ten a mano toda la documentación que te soliciten, como la copia del contrato de alquiler, para que sea más fluido.
2. Contacta con el inquilino
Lo primero que se aconseja hacer si tus inquilinos dejan de pagar el alquiler es hablar con ellos de inmediato para entender qué está pasando y dar con una solución amistosa, como acordar un aplazamiento del pago o idear un plan para que el inquilino pague la deuda poco a poco en las próximas mensualidades. Es importante que las comunicaciones sean por escrito para que quede constancia.
Tal vez hay algún motivo personal o financiero detrás del impago, por lo que es importante que muestres empatía y comprensión. Puedes ser flexible siempre que se demuestre que hay compromiso por ambas partes para que la deuda no aumente.
3. Revisar el contrato de alquiler
Si aún así la situación no se soluciona, el siguiente paso es revisar el contrato de alquiler que habéis firmado para entender los derechos y obligaciones de ambas partes, y qué alternativas tienes en caso de impago. Lo más habitual es que el contrato incluya sanciones como cargos por demora o intereses adicionales, la posibilidad de rescindir el contrato si el impago persiste o de iniciar un proceso de desahucio en los casos más extremos.
4. Notificar las consecuencias
En este punto, lo mejor que puedes hacer es notificarles las consecuencias del impago según lo que esté estipulado en el contrato de alquiler. Intenta ser lo más cordial y claro/a posible, haciendo referencia a lo que firmaron juntos de una forma documentada, con transcripciones de fragmentos específicos si es necesario. De esta manera, te aseguras de que estén al tanto de las acciones legales que puedes llevar a cabo a continuación.
Desahucio por impago
Si después de intentar solucionar la situación de manera amistosa o por otros medios legales, no se llega a un acuerdo y los inquilinos siguen sin cumplir con sus obligaciones contractuales, como propietario o propietaria tienes derecho a iniciar un proceso legal de desahucio.
La LAU justifica un desahucio en casos de: incumplimiento de contrato, impago del alquiler u otros gastos relacionados, subarrendar o ceder la vivienda sin consentimiento, daños en el inmueble, actividades ilegales o molestas, y no respetar el uso residencial de la vivienda. Tendrás que presentar una demanda ante el juzgado correspondiente y, en el caso de que el tribunal evalúe el caso y dicte a tu favor, podrás proceder a la recuperación de tu vivienda.
Por desgracia, este proceso suele ser largo y costoso, por eso es aconsejable que cuentes con el respaldo de un seguro de alquiler de impago que cubra parte de los gastos asociados y que se encargue de la gestión de ciertos trámites legales con abogados especializados.
Como alternativa, si no cuentas con un seguro te recomendamos que contrates a asesores legales para que sea un proceso más llevadero. Te guiarán a lo largo de todo el proceso para que sigas los pasos correctos y que se respeten tus derechos como propietario. Con el seguro de Allianz Assistance, podrás ahorrarte contratar a expertos por tu cuenta.
Consejos para prevenir el impago y acelerar procesos legales
Además de elegir bien a tus inquilinos, hay otros detalles que puedes tener en cuenta para prevenir el impago y proteger tu vivienda, por ejemplo, que redactes un contrato de alquiler detallado. Este debe cumplir con todos los aspectos legales y especificar con claridad las condiciones de pago, los plazos y las consecuencias a las que se enfrentarían los inquilinos si dejan de cumplir con su parte.
Si surge cualquier problema, recuerda que estar dispuesto o dispuesta a negociar y encontrar soluciones flexibles para ambas partes suele resolver la situación mucho más rápido. Habla con ellos e intenta llegar a un acuerdo. De no ser así, tendrás que tomar otras medidas y para ello siempre es mejor contar con ayuda especializada.
Lo que no debes hacer para recuperar tu vivienda
Aunque ya hemos hablado de buenas prácticas, es importante dejar claros comportamientos que podrían perjudicar el proceso para recuperar tu vivienda. Es mejor ser paciente y contar con la ayuda de un seguro de impago para cubrir la mensualidad y los gastos legales.
Algunos propietarios han optado por medidas impulsivas como cambiar la cerradura, cortar los suministros, descuidar el mantenimiento o amenazar al inquilino, y estás acciones no son solo incorrectas sino también ilegales. Presentar una denuncia en comisaría tampoco ayuda, el impago debe resolverse por la vía civil y no penal, por lo que rodearte de especialistas que conozcan los procedimientos es la mejor decisión que puedes tomar.
En Allianz Assistance, podemos ayudarte a gestionar imprevistos relacionados con el alquiler de tu propiedad y darte tranquilidad en momentos de incertidumbre. Te proporcionamos la información que necesites, además de soluciones prácticas y el respaldo de un equipo legal con experiencia. Nuestro objetivo es ni más ni menos que proteger tus intereses y hacer que el proceso de alquiler sea mucho más seguro.
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