Cómo redactar un contrato de alquiler sólido y sin fisuras legales

En todo contrato de alquiler has de indicar la fecha en la que los inquilinos pueden empezar a vivir en la propiedad o a usarla, y la en la que se da por acabado el acuerdo. Esta puede ser fija, o que dependa de un plazo de tiempo específico, como cinco años desde la fecha de inicio si se trata de una persona física. Es importante contar con asesoramiento experto para asegurarte de que los plazos están dentro de los límites legales.

Tras pasar el tiempo estipulado, hay contratos que especifican condiciones de renovación o prórroga para que el contrato siga siendo válido sin necesidad de firmar uno nuevo. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en España, si ninguna de las partes dice que no quiere seguir con el contrato cuando termine el tiempo acordado, este se renovará automáticamente.

El contrato de alquiler ha de especificar cuándo y cuánto van a pagar los inquilinos cada mes, así como el método de pago. Lo habitual es hacerlo por transferencia bancaria a principio de cada mes, para lo que tendrías que indicar el número de cuenta bancaria o domiciliar el pago. Junto a esta cláusula o más adelante se suelen estipular las condiciones a las que tendrán que atenerse por impago del alquiler, que podrían ser intereses por demora o acciones legales para recuperar el dinero y la propiedad. 

También hay que especificar el depósito de garantía que los inquilinos te pagan al inicio del alquiler como seguro para cubrir los daños que puedan tener lugar en la propiedad o el pago de los últimos meses de contrato si los inquilinos no cumplen con lo acordado. En el contrato debe aparecer tanto la cantidad exacta como las condiciones de devolución de la totalidad o de una parte de este.

Además de todo lo dicho anteriormente, en el contrato de alquiler deben incluirse las razones por las que cualquiera de las dos partes pueden decidir finalizar el contrato antes de tiempo. Las causas más comunes son el impago del alquiler durante un tiempo determinado, daños graves en la propiedad, incumplimiento de otras condiciones del contrato.

Como propietario o propietaria, también puedes recuperar la propiedad tras un año de la firma del contrato bajo la condición de usar la propiedad para ti o para tus familiares directos como vivienda habitual. Tendrías que avisar a tus inquilinos con dos meses de antelación. Por otra parte, los inquilinos tienen el derecho de rescindirlo tras seis meses de la firma, con un preaviso de 30 días. A no ser que el contrato de alquiler indique lo contrario, no tendrá que pagar una indemnización. 

El lenguaje del contrato de alquiler tiene que ser fácil de entender, si hay frases confusas o ambiguas, habrá margen a la libre interpretación del texto por una parte y la otra. Un contrato con cláusulas bien explicadas ayuda a resolver cualquier conflicto más rápido, incluso si este llega a tribunales. Lo ideal es utilizar frases cortas y directas, evitando tecnicismos si no hay necesidad, así como especificar cantidades y fechas exactas.

La ley puede cambiar, lo que está bien hoy quizá no lo esté mañana, por lo que es importante contar con abogados que puedan revisar el contrato de tanto en tanto para garantizar que sigue siendo válido. La duración del contrato, los aumentos de la renta, los derechos de los inquilinos o los tuyos… todo puede cambiar.

Lo ideal es hacer una revisión al menos una vez al año, sobre todo cuando se acerca la fecha de renovación, cada vez que la normativa cambie, o si hay que ajustar condiciones del alquiler, como tener en cuenta ciertas mejoras que hayas hecho en el inmueble. Recuerda documentar todo por escrito y que quede firmado por ambas partes. 

Antes de redactar el contrato de alquiler, es importante asegurarte de que todo lo que incluye es legal. No todo el mundo es experto en el sector inmobiliario. Lo mejor es contar con un abogado o una abogada que revise el contrato o lo redacte de cero para que respete tus derechos y los de los inquilinos. Esto es muy recomendable si hablamos de un alquiler a largo plazo con cláusulas complejas, te dará la tranquilidad de que todo está bien atado.

Otra opción, es contratar un seguro de impago de alquiler con asistencia legal que te ayudará con este tipo de gestiones. Además de protegerte si tus inquilinos dejan de pagar el alquiler, pudiendo seguir recibiendo el dinero mientras se pone solución a la situación, también te permite resolver dudas o te indemniza si el inquilino produce un acto vandálico en el inmueble. Contratar un seguro de impago de alquiler no es obligatorio, aunque sí muy recomendable.

Por otra parte, recuerda que cuando alquilas una vivienda o un local comercial y recibes dinero por ello, has de declarar esos ingresos cada año en tu declaración de impuestos y pagar lo correspondiente. De no hacerlo, puedes recibir multas o encontrarte con sanciones graves. A pesar de ello, puedes deducir ciertos gastos, como reparaciones o el seguro de impago de alquiler de la propiedad, por lo que no está de más consultar con un asesor fiscal tus opciones para cumplir con la ley y pagar solo lo necesario.