De acuerdo al artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el propietario o la propietaria debe hacerse cargo de las reparaciones que mantengan la vivienda habitable, mientras que los inquilinos asumen pequeñas reparaciones. La ley española obliga a ambas partes a actuar de una forma u otra en distintas situaciones, por ejemplo, el arrendatario tiene derecho a una reducción proporcional del alquiler si la vivienda no puede usarse debidamente durante 20 días. Aunque la ley no define qué es una “pequeña reparación”, te explicamos los criterios por los que los tribunales suelen guiarse, y por qué se entiende que el inquilino es responsable de los daños, salvo que pruebe lo contrario.
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Reparaciones y mantenimiento en propiedades alquiladas: derechos y deberes
¿Quién paga qué de acuerdo a la Ley de Arrendamientos Urbanos?
1. Propietario/a (arrendador)
El primer punto del artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dice:
“El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, [...].”
Esto significa que el propietario o la propietaria debe mantener la vivienda en condiciones de uso y pagar por las reparaciones estructurales necesarias que aseguren la habitabilidad del piso o la casa sin que estas afecten a la renta de los inquilinos. También reparar o sustituir los electrodomésticos incluidos en el alquiler siempre que no haya sido por mal uso.
Los inquilinos deben notificar problemas de inmediato, incluso si es responsable del daño, y permitir el acceso a la vivienda para comprobaciones de acuerdo al punto 3 de mismo artículo:
“El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda.”
En casos de urgencia justificada, los inquilinos pueden llevar a cabo reparaciones competencia de los propietarios y exigir su reembolso siempre que haya avisado con tiempo a la otra parte:
“En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.”
Si las obras de conservación que lleve a cabo el propietario o la propietaria no dejan al inquilino o la inquilina hacer uso normal de la vivienda durante más de 20 días, este tiene derecho a una reducción proporcional de la renta a la parte de la vivienda que no pudieron utilizar durante ese margen de tiempo.
Un piso o una casa bonita y bien cuidada, con un precio de alquiler adecuado, atraerá a nuevos inquilinos. Muchas veces, solo con hacer pequeñas mejoras y reparaciones puedes darle un nuevo aire a la vivienda en poco tiempo y con poco presupuesto. Este cuidado por el detalle transmitirá mayor confianza a los inquilinos y seguramente acelerará el proceso de alquiler.
2. Inquilino/a (arrendatario)
En el punto 4 del mismo artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se especifica:
“Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.”
Por ello, inquilinos e inquilinas deben mantener la vivienda en buen estado haciéndose cargo económicamente de pequeñas reparaciones resultado del uso diario, así como de aquellas averías causadas por mal uso, negligencia o falta de mantenimiento. Si hay dudas sobre en quién cae la responsabilidad, se suele aplicar la presunción de culpa del arrendatario de acuerdo al artículo 1563 del Código Civil que comentaremos más adelante en el artículo.
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Qué se considera “pequeña reparación” en un alquiler
La Ley de Arrendamientos Urbanos no define con exactitud qué se entiende por “pequeña reparación”, a pesar de ello, los jueces aplican ciertos criterios orientativos para determinar la responsabilidad de cada una de las partes:
1. Duración del contrato
Si la incidencia tiene lugar en los primeros meses del contrato de alquiler, se entiende que se trata de un fallo que ya existía previamente o de desgaste acumulado, por lo que el gasto lo asume el propietario o la propietaria de la vivienda. Más adelante, se presupone que el daño puede ser por mal uso a no ser que el inquilino o la inquilina pueda probar lo contrario. Si fueran bienes nuevos, como un electrodoméstico recién instalado, los inquilinos tendrían que demostrar que se trata de un defecto de fábrica para evitar hacerse cargo.
2. Importe de la reparación
Si la reparación en cuestión no supera los 150 € o el 50% del valor del bien si este tuviera que sustituirse, se entiende que la responsabilidad de cubrir con el gasto recae sobre los inquilinos, por encima de esas cantidades sería cosa del propietario o la propietaria. Estas cantidades no están recogidas expresamente en la ley, aunque son las que se suelen utilizar como referencia.
Reparaciones a cargo de los propietarios y de los inquilinos
En el contrato de alquiler se incluyen los derechos y deberes en cuanto a las reparaciones y el mantenimiento de la vivienda por parte del propietario o la propietaria y del inquilino o la inquilina, y estas condiciones han de ir siempre conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
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Propietario o propietaria |
Inquilino o inquilina |
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Presunción de culpa de los inquilinos
El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que el arrendatario es responsable de los daños ocasionados en la vivienda, dado que es quien hace uso de ella, aunque el artículo 1563 del Código Civil permite a los inquilinos no tuvieron nada que ver con el daño ocasionado.
“El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.”
Ante la duda, la mejor forma de solucionar la situación es mediante el diálogo. Las dos partes deben intentar llegar a un acuerdo y es sumamente importante que los inquilinos no dejen de pagar el alquiler, darían pie a los propietarios a derivar en una demanda de impago.
Lo ideal es contar con el asesoramiento de abogados para revisar el contrato de alquiler y mediar si surge un conflicto para que se resuelva de la mejor manera y lo más rápido posible. Para ello, un seguro de impago de alquiler como el de Allianz ofrece grandes ventajas.
Preguntas frecuentes
Las reparaciones de conservación aseguran la habitabilidad de la vivienda, como arreglar humedades o solucionar problemas eléctricos, las cuales son responsabilidad del propietario o de la propietaria. En cambio, las reparaciones de mantenimiento son arreglos por uso, como cambiar bombillas o sellar una junta de la ducha, que corren por cuenta de los inquilinos.
Si la propiedad no lleva a cabo las reparaciones o el mantenimiento necesario para que la vivienda en alquiler sea habitable, los inquilinos pueden exigirlas formalmente, hacerlas por su cuenta en caso de urgencia justificada y reclamar el importe, o pedir una rebaja en el alquiler. Dejar de pagar sin acuerdo previo puede derivar en una demanda por impago.
El contrato de alquiler podría llegar a extinguirse si las reparaciones afectan a la habitabilidad o al uso normal de la vivienda, ya sea por obras estructurales o de demolición que obliguen a desalojar, por daños que puedan afectar a la salud o seguridad de los inquilinos y que no sean reparados a tiempo, por reformas no autorizadas o por impagos.
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